Аренда жилья в Мадриде: 6 юридических ошибок, о которых вас никто не предупреждает — и как их избежать

То, о чём ваш риелтор не всегда расскажет… но должен рассказать юрист.

В нашем агентстве мы сопровождаем клиентов как при покупке, так и при аренде недвижимости в Мадриде. И снова и снова мы убеждаемся: самые дорогие проблемы возникают не из-за рынка, а из-за договора.

Вот шесть юридических моментов, которые большинство людей упускают из виду — и которые чаще всего приводят к серьёзным последствиям.

1. Тип договора меняет всё

В Испании существуют два основных типа договоров аренды жилья:

• Contrato de vivienda habitual — договор постоянного проживания, регулируемый LAU, с минимальной защитой арендатора сроком 5 лет (или 7 лет, если арендодатель — компания).

• Contrato de temporada — временный договор аренды, предназначенный для краткосрочного или непостоянного проживания.

Проблема в том, что многие владельцы используют временный договор, чтобы избежать обязательств по долгосрочной аренде.

Если вы планируете жить в квартире как в основном месте проживания, вы имеете право на долгосрочный договор — независимо от того, что написано на первой странице документа.

Важно

Временный договор, подписанный человеком, который фактически проживает постоянно, может быть оспорен в суде.

Но судебный процесс требует времени и денег.

Гораздо лучше выявить проблему до подписания договора.

2. Депозит: что законно, а что нет

Закон позволяет брать:

• один месяц аренды в качестве обязательного депозита (fianza) по долгосрочному договору аренды.

Дополнительные гарантии — например:

• банковская гарантия,

• дополнительный депозит,

• предоплата —

законны только в случае, если они прямо согласованы обеими сторонами.

Важно

Депозит должен быть официально зарегистрирован в региональном жилищном органе.

В Мадриде это:

Agencia de Vivienda Social (AVS)

Если депозит не зарегистрирован, это является нарушением закона со стороны владельца жилья.

Кроме того, если депозит не возвращён в течение 30 дней после окончания аренды, арендатор имеет право требовать проценты.

3. Кто оплачивает комиссию агентства?

После вступления в силу нового жилищного закона Испании (Ley de Vivienda), комиссия агентства по долгосрочной аренде должна оплачиваться владельцем жилья, а не арендатором.

Если вас просят оплатить:

• комиссию агентства,

• fee за управление,

• или «резервационный платёж»

как обязательное условие аренды квартиры — это может быть незаконной практикой.

Особенно часто это происходит с иностранцами, которые плохо знакомы с испанским законодательством.

Ключевой момент

В Prime Capital Estate мы никогда не взимаем комиссию с арендаторов по договорам долгосрочной аренды жилья.

Это не только наша политика — это закон.

4. Повышение аренды имеет юридический предел

С 2025 года индексация аренды в Испании больше не привязана к обычному CPI/IPC.

Теперь используется новый официальный индекс, разработанный Национальным институтом статистики Испании (INE) специально для рынка аренды жилья.

Что это означает?

Любой пункт договора, который позволяет повышать аренду выше официального индекса INE, может считаться недействительным.

Внимательно проверяйте договор.

Если там просто написано:

«Повышение согласно IPC»

на практике применение этого пункта уже изменилось.

5. Владелец продаёт квартиру. Нужно ли вам съезжать?

Нет.

Это один из самых распространённых мифов на рынке аренды в Испании.

Реформа LAU 2019 года, действующая до сих пор, обязывает нового собственника соблюдать действующий договор аренды.

Продажа квартиры не прекращает аренду автоматически.

Дополнительная защита

Для большей юридической безопасности рекомендуется зарегистрировать договор аренды в:

Registro de la Propiedad (Реестр недвижимости)

Это усиливает защиту арендатора при смене собственника жилья.

6. Выселение не происходит мгновенно — ни для одной из сторон

Испания имеет одну из самых защищённых систем прав арендаторов в Европе.

Владелец жилья не может:

• сменить замки,

• отключить коммунальные услуги,

• или принудительно выселить арендатора самостоятельно.

Выселение возможно только через судебную процедуру, которая может занять длительное время.

Социальная защита арендаторов

Если арендатор признан социально уязвимым, суд может полностью приостановить выселение.

Это защищает арендаторов.

Но одновременно создаёт серьёзные риски для владельцев, которые не проверяют финансовую состоятельность арендаторов до подписания договора.

Чек-лист перед подписанием договора

✅ Убедитесь, что тип договора соответствует вашей реальной ситуации(постоянное проживание или временная аренда)

✅ Проверьте, будет ли депозит официально зарегистрирован в жилищном органе Мадрида

✅ Уточните, кто оплачивает комиссию агентства(её должен оплачивать владелец жилья)

✅ Проверьте пункт об индексации аренды(он должен ссылаться на индекс INE 2025)

✅ Зафиксируйте состояние квартиры фотографиями и письменным описанием перед въездом

✅ Если что-то в договоре вызывает сомнения — проконсультируйтесь с профессионалом до подписания

Финальная мысль

На рынке аренды Мадрида самые большие риски часто скрываются в мелком шрифте.

Грамотная юридическая проверка до подписания договора может сэкономить вам месяцы конфликтов — и тысячи евро.

Запросить бесплатную консультацию

Если вы планируете арендовать, купить или инвестировать в недвижимость в Мадриде и хотите избежать юридических рисков до подписания документов — мы будем рады помочь.

https://www.primecapitalestate.com/contact

George Kalandadze

Юрист по недвижимости · Prime Capital Estate · Мадрид